Calculadora Rentabilidad Alquiler
Calcula la rentabilidad de alquilar tu vivienda: ingresos netos, gastos deducibles, rentabilidad bruta y neta anual
Datos del Alquiler
Análisis de Rentabilidad
Introduce los datos para calcular la rentabilidad del alquiler
¿Qué es calculadora rentabilidad alquiler?
La calculadora de rentabilidad de alquiler es una herramienta que permite evaluar la viabilidad económica de poner en alquiler una vivienda propia. Calcula los ingresos netos anuales, considera todos los gastos deducibles, estima la rentabilidad bruta y neta, y ayuda a tomar decisiones informadas sobre si conviene alquilar o vender una propiedad.
Evalúa la rentabilidad real de alquilar considerando todos los gastos e impuestos.
Los ingresos por alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en IRPF.
Se pueden deducir gastos como IBI, comunidad, seguros, reparaciones y amortización.
La amortización del inmueble es deducible al 3% anual durante un máximo de 33 años.
Los períodos de vacancia reducen significativamente la rentabilidad real.
Los gastos de mantenimiento y reparaciones son completamente deducibles.
La rentabilidad debe compararse con otras inversiones alternativas.
Importante considerar la evolución del valor del inmueble a largo plazo.
Fuente oficial: AEAT - Rendimientos Capital Inmobiliario
¿Cómo usar esta calculadora?
Introduce el alquiler mensual que cobras o esperas cobrar, el valor actual de la vivienda, todos los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, etc.), el porcentaje de vacancia estimado y tu tipo marginal de IRPF. La calculadora mostrará la rentabilidad bruta, neta antes y después de impuestos.
- Introduce el alquiler mensual actual o esperado
- Especifica el valor actual de la vivienda
- Añade gastos anuales (IBI, comunidad, seguros)
- Indica gastos de mantenimiento y reparaciones
- Especifica el porcentaje de vacancia esperado
- Introduce tu tipo marginal de IRPF
- Revisa la rentabilidad bruta y neta calculada
- Compara con otras opciones de inversión
Conceptos financieros importantes
La rentabilidad del alquiler se calcula considerando ingresos brutos menos gastos deducibles y impuestos. Los rendimientos del capital inmobiliario tributan en IRPF como renta general, pero permiten deducir gastos reales y amortización del 3% anual. La rentabilidad neta real debe considerar la vacancia, inflación y evolución del valor del inmueble. Es clave comparar con la rentabilidad de vender e invertir el capital en otros activos.
Fórmulas utilizadas:
- Ingresos brutos anuales = Alquiler mensual × 12 × (1 - % vacancia)
- Gastos deducibles = IBI + Comunidad + Seguros + Reparaciones + Amortización
- Amortización anual = Valor vivienda × 3%
- Rendimiento neto = Ingresos brutos - Gastos deducibles
- Impuestos = Rendimiento neto × Tipo marginal IRPF
- Rentabilidad neta = ((Rendimiento neto - Impuestos) / Valor vivienda) × 100
Consejos y recomendaciones
Calcula la rentabilidad real
Considera todos los gastos: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, vacancia e impuestos. La rentabilidad bruta puede ser engañosa.
Aprovecha las deducciones
Guarda todas las facturas de reparaciones, mantenimiento y mejoras. Son gastos deducibles que reducen la base imponible.
Planifica la vacancia
Reserva entre 5-10% de los ingresos anuales para períodos sin inquilino. La vacancia es inevitable y reduce la rentabilidad.
Compara alternativas
Evalúa si la rentabilidad neta del alquiler supera otras inversiones como depósitos, fondos o acciones ajustadas por riesgo.
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Preguntas Frecuentes
¿Es gratuita esta calculadora?
Sí, todas nuestras calculadoras financieras son completamente gratuitas y no requieren registro.
¿Son precisos los cálculos?
Nuestras calculadoras utilizan fórmulas financieras estándar verificadas por expertos y basadas en normativas del Banco de España.
¿Puedo usar la calculadora en móvil?
Sí, todas nuestras herramientas están optimizadas para funcionar perfectamente en dispositivos móviles.
¿Qué rentabilidad es buena en el alquiler de vivienda?
Una rentabilidad neta (después de gastos e impuestos) del 3-5% anual se considera buena en España. En zonas prime puede ser menor pero más estable.
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler en la declaración de la renta?
IBI, gastos de comunidad, seguros, reparaciones, mantenimiento, administración, amortización (3% anual) y gastos financieros si hay hipoteca.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Como rendimientos del capital inmobiliario en la base general del IRPF. Se aplica tu tipo marginal (19-47%) sobre el rendimiento neto tras deducciones.
¿Conviene más alquilar o vender la vivienda?
Depende de la rentabilidad neta del alquiler vs la rentabilidad de invertir el capital de venta en otros activos, considerando riesgo, liquidez y fiscalidad.
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